ブログ【 00050 不動産を活用した相続対策① 】の続きです。
【空き家を賃貸物件にする】
貸家にするだけで評価額が下がるのは土地だけではありません。
建物自体の評価額も下がることになり、その場合の貸家の評価額は以下のように計算します。
貸家の評価額＝
建物の評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
賃貸する割合が多ければ多いほど評価額が下がり、相続税を節税することができます。
借家権割合は一律30％です。
例）相続人が１人で、4000万円の空き家を相続する場合
借家権割合30％、賃貸割合100％、
他に財産がなく、法定相続人が1人と仮定して相続税額の違いを例示します。
〇空き家のまま相続した場合
課税対象額は、基礎控除額を引いた400万円になるため、
相続税額は「400万円×相続税率10％＝40万円」となります。
〇空き家を賃貸にして相続した場合
建物を賃貸にすると、建物の評価額は
「4000万円×（１－借家権割合30％×賃貸割合100％）＝2800万円」
となります。
課税対象額は基礎控除額以下になるため、相続税額は0円となります。
【多額の現金は不動産に変える】
多額の現金がある場合は、それを生前に不動産に変えておくことで大幅に節税することができます。
「現金のまま相続した場合」と、
「現金を不動産に変えて相続した場合」とでの
相続税の違いを、例示します。以下のとおりです。
例） 相続人が1人（基礎控除額：3000万円＋600万円）
① 1億円の現金をそのまま相続した場合と、
② 土地6000万円と建物4000万円を相続した場合 の違い
◆ ① 現金のまま相続した場合
課税対象額は、基礎控除額を引いた6400万円 (１億円－ ( 3,000万円＋600万円 ) )になるため、
相続税額は「6400万円×相続税率30%－控除額700万円＝1220万円」となります。
◆ ② 現金を不動産に変えて相続した場合
生前に土地6000万円・建物4000万円を購入し、相続税評価額は仮に土地は7割評価で4800万円、
建物は6割評価で2400万円だとすると、相続税評価額の合計は「4800万円＋2400万円＝7200万円」となります。
課税対象額は、基礎控除額を引いた3600万円になるため、
相続税額は「3600万円×相続税率20％－控除額200万円＝520万円」となります
【まとめ】
賃貸マンションやアパートの建築は相続税の節税効果が大きな対策ですが注意点があります。
賃貸不動産は実際に賃貸してはじめて評価減の恩恵を受けることができます。
空室の部屋は評価減の対象となりません。
このため相続開始時点でできるだけ満室経営に近い状態にしておかなければいけません。
また空室が増えてくると賃貸不動産事業の経営が上手くいかなくなり、
資金繰りが悪化するという懸念もあります。
相続税対策で賃貸マンションやアパートを建築する場合には投資額も数千万円になることも多く、
通常は借金もして建築を行っています。
その借金は賃料収入で返済していくため空室が増えて賃料収入が減ってしまうと
借金が支払えなくなるというリスクがあります。
このため、相続税の節税効果だけではなく賃貸事業に適した立地かどうか等、
不動産賃貸業が成立するかどうかということも考慮する必要があります。
