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お役立ち情報ブログ

2019.7.26

#00050 不動産を活用した相続対策①

相続税の節税対策の中でも節税効果が大きい対策は不動産を使ったものです。

国税庁のデータによりますと、土地や建物などの不動産は相続財産の約5割を占めています。

そのため、相続税対策では不動産への対策が欠かせません。

今回は不動産を活用した相続税対策をお話しします。

特に多額の財産がある方は、不動産の活用によって大きな節税効果を得ることができますので参考にしてください。

【賃貸マンション・アパート建築】

手付かずの土地(更地)がある場合は、賃貸物件を建てると節税できる可能性があります。

更地は土地評価額がそのまま相続税の課税対象額となるため、相続税が高くなりがちです。

そこでアパートなどの貸家を建てることで「貸家建付地」となり土地の評価額が下がるため、
相続税を節税することができます。

貸家建付地の評価額は以下のように計算します。

貸家建付地の評価額 = 
  自用地(更地)としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

「借地権割合」および「借家権割合」とは、
土地の中にどれくらいの借地権・借家権の価値があるかを表したものです。
借地権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表ページにより確認することができます。

借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって一律30%と決められています。
賃貸割合は、家屋をどれくらい賃貸しているかの割合を表したものです。

例)相続人が1人で、5000万円の更地を相続する場合

  借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%、

  他に財産がなく、法定相続人を1人と仮定して相続税額の違いを例示します。

〇更地のまま相続した場合

評価額がそのまま課税対象となるため、課税対象額は5000万円となります。

そこから基礎控除額(3000万円+600万円)を引くと1400万円になり、

相続税は「1400万円×相続税率15%-控除額50万円=160万円」になります。

〇賃貸アパートを建てた土地を相続した場合

土地の評価額は「5000万円×(1-70%×30%×100%)=3950万円」となります。

そこから基礎控除額を引くと350万円となり、

相続税は「350万円×相続税率10%=35万円」になります。

上記のように、更地で相続するより、
賃貸アパートを建てた土地を相続した場合の方が、125万円相続税額が少なくなります。

このように、土地はその土地がどうなっているか、何に使われているか、どう使われているかで、相続税評価額が異なります。

空地(更地)に、わざわざお金をかけて賃貸アパートを建てた方が、
相続税評価額が下がる、低くなるということがあるのです。

でも注意しなければならないこともあります。
続きは、【ブログ # 00051 不動産を活用した相続対策 ② 】 をご覧下さい。